سند ملکی مشاع چیست؟

سند مشاع یعنی یک ملک، چند مالک دارد و سهم هرکدام در کل ملک مشخص است اما قسمت فیزیکی ملک بین آن‌ها جدا نشده است. برای مثال:

• یک زمین ۱۰۰۰ متری سه مالک دارد
• هر مالک طبق سند، ۳۳۳ متر سهم مشاع دارد
• اما روی نقشه و در واقعیت، مرز دقیق این ۳۳۳ متر برای هر نفر جدا نشده است

نکات مهم در سند مشاع:

• برای فروش یا ساخت‌وساز معمولاً نیاز به رضایت و هماهنگی سایر شرکا وجود دارد.
• در هنگام خرید و فروش ملک در قشم اگر با سند مشاع مواجه شدید، حتماً درباره تعداد مالکین، سهم هر نفر
  و امکان تفکیک در آینده از مشاوران حرفه‌ای مثل املاک پارسینا مشورت بگیرید.

سند ملکی شش‌دانگ چیست؟

سند شش‌دانگ یعنی تمام عرصه و اعیان یک ملک، به صورت کامل، به نام یک نفر (یا چند نفر به صورت مشخص) ثبت شده است.
به زبان ساده، وقتی می‌گوییم «سند شش‌دانگ»:

• یعنی مالک، صاحب کل ملک است
• هیچ شریک مشاعی در آن ملک وجود ندارد (مگر این‌که در سند ذکر شده باشد)

مزایای سند شش‌دانگ:

• برای خریدار امنیت بالاتری دارد
• برای گرفتن وام و رهن، معمولاً مورد قبول بانک‌هاست
• در زمان فروش، خریدار راحت‌تر اعتماد می‌کند

در بسیاری از موارد، مشاوران املاک مثل املاک پارسینا برای سرمایه‌گذاری مطمئن، سند شش‌دانگ را به خریداران پیشنهاد می‌کنند.

سند ملکی تک‌برگ؛ سندهای جدید و خوانا

سند تک‌برگ نسل جدید اسناد ملکی است که توسط اداره ثبت اسناد صادر می‌شود. مهم‌ترین ویژگی‌های سند تک‌برگ:

• در یک برگ تنظیم می‌شود (برخلاف سند منگوله‌دار که چند برگ و به هم متصل بود)
• خوانا، منظم و دارای مشخصات دقیق ملک است
• معمولاً دارای نقشه و مشخصات ثبتی شفاف است

مزایای سند تک‌برگ:

• اصالت سند به‌راحتی قابل استعلام است
• احتمال جعل و سوءاستفاده کمتر است
• برای معاملات مدرن و دریافت تسهیلات، بسیار قابل‌قبول و محبوب است

اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید سند تک‌برگ دارد، این موضوع یک امتیاز مثبت در خرید و فروش ملک در قشم و سایر مناطق محسوب می‌شود.

سند ملکی تفکیکی؛ تقسیم یک ملک به چند واحد

سند تفکیکی زمانی صادر می‌شود که یک ملک بزرگ (مثلاً یک زمین یا ساختمان) به چند بخش کوچک‌تر تقسیم شده باشد
و برای هر بخش، یک سند جداگانه صادر شود. نمونه‌های رایج:

• یک زمین بزرگ که به چند قطعه تفکیک شده و برای هر قطعه سند مجزا صادر شده
• یک ساختمان مسکونی چند واحدی که برای هر واحد، سند آپارتمانی مجزا (تفکیکی) صادر شده است

اهمیت سند تفکیکی:

• برای آپارتمان‌ها، داشتن سند تفکیکی اعیان بسیار مهم است
• خریدار می‌تواند سند مخصوص واحد خود را داشته باشد، نه فقط سهم مشاع از کل بنا

در پروژه‌های آپارتمانی در قشم، داشتن سند تفکیکی برای هر واحد، یک نشانه مهم از شفافیت پروژه است.

سند ملکی عرصه و اعیان؛ مخصوص آپارتمان‌ها

در آپارتمان‌ها معمولاً با دو مفهوم عرصه و اعیان روبه‌رو هستیم:

• عرصه: به زمینی گفته می‌شود که ساختمان روی آن ساخته شده است
• اعیان: به واحدها و بناهایی گفته می‌شود که روی آن زمین ساخته شده‌اند

سند عرصه و اعیان یعنی:

• برای زمین (عرصه) سند وجود دارد
• برای واحدها (اعیان) نیز سند جداگانه صادر شده است

برای خریدار آپارتمان، وجود سند اعیان معتبر بسیار مهم است. این موضوع در شهرهایی مثل قشم که ساخت‌وساز آپارتمانی رو به افزایش است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

سند ملکی بنچاق؛ اسناد قدیمی و قراردادهای دست‌نویس

بنچاق اصطلاحی قدیمی است که به قراردادهای دست‌نویس میان مردم گفته می‌شد. در گذشته:

• افراد معامله خود را روی کاغذ می‌نوشتند
• برای تأیید، آن را نزد علما یا افراد مورد اعتماد می‌بردند تا مهر و امضا کنند

امروزه، بنچاق بیشتر به قراردادهایی اطلاق می‌شود که پیش از صدور اسناد رسمی تنظیم شده‌اند. در صورت برخورد با ملکی که فقط بنچاق دارد:

• باید بررسی شود آیا سند رسمی بعداً برای آن صادر شده یا خیر
• حتماً نیاز به استعلام دقیق از اداره ثبت و مشاوره حقوقی تخصصی وجود دارد

املاک پارسینا در چنین مواردی توصیه می‌کند بدون بررسی دقیق حقوقی، صرفاً بر اساس بنچاق معامله انجام ندهید.

سند ملکی منگوله‌دار؛ سندهای قدیمی با اعتبار رسمی

سند منگوله‌دار سندی است که چند برگ دارد و با یک نخ و یک قطعه سرب (منگوله) توسط اداره ثبت پلمب شده است. ویژگی‌ها:

• سند قدیمی است اما رسمی و معتبر است
• منگوله مهر و تأیید اداره ثبت را نشان می‌دهد

بسیاری از اسناد قدیمی هنوز به صورت منگوله‌دار هستند و تا زمانی که در سیستم ثبت، معتبر و قابل استعلام باشند، از نظر قانونی ارزش دارند. با این حال:

• تبدیل سند منگوله‌دار به سند تک‌برگ، قدمی مثبت برای شفافیت و به‌روزرسانی است

سند ملکی وکالتی؛ معامله با وکیل به جای مالک

در سند وکالتی، سند اصلی به نام مالک است، اما شخص دیگری به‌عنوان وکیل رسمی و محضری اختیار فروش، انتقال
یا انجام امور مربوط به ملک را دارد. در این حالت:

• شما عملاً با وکیل معامله می‌کنید، نه با خود مالک
• وکالت باید رسمی، محضری و دارای اختیار فروش باشد

ریسک‌های سند وکالتی:

• ممکن است وکالت توسط موکل (مالک) عزل شود
• ممکن است مالک فوت کند و وکالت خودبه‌خود از بین برود
• در صورت عدم دقت، خریدار با مشکلات حقوقی روبه‌رو می‌شود

در معاملات خرید و فروش ملک در قشم با سند وکالتی، حتماً باید با مشاور حقوقی و مشاور املاک معتبر مثل
املاک پارسینا هماهنگ شوید تا ریسک معامله را کاهش دهید.

سند ملکی رهنی؛ ملکی که در رهن بانک است

سند رهنی برای ملکی صادر می‌شود که در قبال وام یا تسهیلات، در رهن بانک یا مؤسسه مالی قرار گرفته است. نکات مهم:

• در سند ذکر می‌شود که ملک در رهن کدام بانک است
• تا زمانی که بدهی یا وام تسویه نشود، معمولاً امکان انتقال آزادانه سند وجود ندارد (یا به‌صورت مشروط و با رضایت بانک)

در خرید ملکی که سند رهنی دارد:

• باید وضعیت وام و بدهی‌ها روشن شود
• نحوه فک رهن (خارج شدن ملک از رهن) مشخص شود
• معمولاً در مبایعه‌نامه، زمان و شیوه فک رهن دقیقاً نوشته می‌شود

استعلام سند از اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی

• از طریق دفترخانه اسناد رسمی، استعلام روز سند گرفته شود
• مالکیت، بازداشت، توقیف یا هرگونه محدودیت احتمالی روی سند بررسی شود
• اگر سند تک‌برگ است، مشخصات ملک با وضعیت واقعی (آدرس، کاربری، متراژ) تطبیق داده شود

بررسی رهن، وام و بدهی‌های مرتبط با ملک

• آیا ملک در رهن بانک است؟
• آیا بابت ملک بدهی مالیاتی، عوارض شهرداری یا بدهی‌های دیگر وجود دارد؟
• در صورت وجود وام، چه کسی مسئول پرداخت باقیمانده اقساط خواهد بود؟

این موضوع‌ها باید در مبایعه‌نامه به‌طور شفاف و دقیق نوشته شود.

نکات ویژه خرید و فروش ملک در قشم

بازار خرید و فروش ملک در قشم به‌دلیل موقعیت گردشگری و سرمایه‌گذاری، تنوع ملکی و پروژه‌های در حال ساخت،
حساسیت‌های خاص خود را دارد:

• حتماً وضعیت کاربری زمین یا ملک (مسکونی، تجاری، گردشگری و…) را بررسی کنید
• در پروژه‌های در حال ساخت، به سند تفکیکی نهایی و مجوزهای ساخت توجه ویژه داشته باشید
• برای املاکی که سابقه بنچاق یا اسناد قدیمی دارند، استعلام ثبتی و مشاوره حقوقی بسیار ضروری است

املاک پارسینا به‌عنوان مشاور متخصص در منطقه، می‌تواند قبل از هرگونه معامله، سند و وضعیت حقوقی ملک را با شما بررسی کند.