۷ نکته قانونی درباره استفاده از مشاعات ساختمان و نگهداری حیوانات خانگی

یکی از سؤال‌های همیشگی ساکنان آپارتمان‌ها این است که:
«آیا می‌توان از قسمت‌های مشترک ساختمان مثل راهرو، پشت‌بام یا حیاط برای استفاده شخصی یا نگهداری حیوانات خانگی استفاده کرد؟»

پاسخ این سؤال فقط سلیقه‌ای یا وابسته به نظر همسایه‌ها نیست؛ بلکه
قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن
تکلیف قسمت‌های مشترک یا همان مشاعات را به‌صورت واضح مشخص کرده است.
طبق ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی از ساختمان که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم در اختیار و استفاده تمام مالکان قرار دارد، «قسمت‌های مشترک» محسوب می‌شود و هیچ‌کس حق استفاده انحصاری از آن‌ها را ندارد.
برای آشنایی دقیق‌تر با مبانی قانونی
استفاده از مشاعات ساختمان
می‌توانید به
متن قانون تملک آپارتمان‌ها در سایت مرکز پژوهش‌های مجلس
مراجعه کنید.

در تبصره همین ماده نیز تأکید شده است که گذاشتن هر نوع وسیله، میز و صندلی، انبار وسایل یا حتی نگهداری حیوانات در این قسمت‌ها ممنوع است.
در ادامه این مقاله، ۷ نکته مهم و کاربردی در مورد
استفاده از مشاعات ساختمان و نگهداری حیوانات خانگی
را بررسی می‌کنیم که دانستن آن‌ها برای هر مالک و مستأجری ضروری است؛
مخصوصاً اگر در آپارتمان‌های جزیره قشم یا شهرهای مشابه زندگی می‌کنید.

نکته اول – مشاعات ساختمان دقیقاً چه قسمت‌هایی را شامل می‌شود؟

به‌طور کلی هر بخشی از ساختمان که استفاده از آن
منحصر به یک واحد خاص نباشد
و همه ساکنان به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم از آن بهره‌مند شوند، جزو مشاعات یا قسمت‌های مشترک به‌حساب می‌آید.
آشنایی با این تعریف، اولین گام برای درک صحیح
استفاده از مشاعات ساختمان
است.

معمولاً مشاعات در یک ساختمان آپارتمانی موارد زیر را شامل می‌شود:

• راهروها و راه‌پله‌ها
• آسانسور، چاهک و موتورخانه آسانسور
• لابی و ورودی اصلی ساختمان
• حیاط و محوطه مشاعی
• پشت‌بام (در اغلب ساختمان‌ها)
• تأسیسات مشترک مانند موتورخانه، پمپ آب، منبع آب و شوفاژخانه

نکته مهم این است که این قسمت‌ها
در مالکیت مشاع همه مالکان ساختمان قرار دارند؛
حتی اگر از نظر موقعیت فیزیکی، در مجاورت یک واحد خاص باشند یا دسترسی به آن‌ها برای آن واحد راحت‌تر باشد.
بنابراین، هر تصمیمی درباره
استفاده از مشاعات ساختمان
باید با درنظرگرفتن حقوق همه ساکنان گرفته شود.

نکته دوم – آیا می‌توان مشاعات را برای استفاده شخصی اشغال کرد؟

پاسخ کوتاه این سؤال: خیر، در حالت عادی نمی‌توان مشاعات را به‌صورت انحصاری تصرف کرد.

قانون به‌صراحت بیان می‌کند که قسمت‌های مشترک قابل اختصاص به یک مالک خاص نیست و
هیچ‌کس حق ندارد استفاده انحصاری از مشاعات داشته باشد.
یعنی:

• نمی‌توانید راهرو را به‌عنوان انبار شخصی خودتان استفاده کنید.
• نمی‌توانید پشت‌بام را برای خود تبدیل به حیاط اختصاصی یا فضای دائمی مهمانی کنید.
• نمی‌توانید حیاط مشاع را حصارکشی کرده و برای واحد خودتان «حیاط اختصاصی» بسازید، مگر با رعایت تشریفات قانونی و توافق مکتوب همه مالکان.

هر نوع استفاده‌ای که باعث شود سایر ساکنان در بهره‌برداری از مشاعات محدود شوند، می‌تواند مصداق
تصرف غیرقانونی یا مزاحمت در حق مشاع
باشد و زمینه طرح شکایت از سوی سایر مالکان را فراهم کند.
به عبارت دیگر، در
استفاده از مشاعات ساختمان
همیشه باید اصل «عدم مزاحمت برای دیگران» را مدنظر قرار داد.

نکته سوم – حکم نگهداری حیوانات خانگی در مشاعات ساختمان چیست؟

طبق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها،
نگهداری حیوانات در قسمت‌های مشترک ساختمان ممنوع است.
این تبصره در کنار ممنوعیت گذاشتن میز، صندلی و اشیای دیگر در مشاعات، به‌طور خاص به موضوع حیوانات نیز اشاره دارد.

بر این اساس:

• نمی‌توانید سگ، گربه، پرنده یا هر حیوان دیگری را در لابی، راهرو، حیاط مشاع یا پشت‌بام نگه دارید.
• حتی اگر حیوان داخل قفس یا لانه باشد، باز هم محل قرار گرفتن آن، مشاع است و مشمول ممنوعیت خواهد بود.
• توافق شفاهی یا رضایت بعضی از همسایه‌ها، این ممنوعیت قانونی را از بین نمی‌برد.

توجه داشته باشید که
نگهداری حیوانات در داخل واحد اختصاصی
موضوعی جداگانه است و به مقررات دیگری مانند آیین‌نامه داخلی ساختمان، مقررات شهرداری و اصول بهداشتی بستگی دارد. اما در هر حال، حضور حیوان در مشاعات به‌طور صریح ممنوع شده است و بخشی از ضوابط
استفاده از مشاعات ساختمان
به‌شمار می‌آید.

نکته چهارم – چرا گذاشتن وسایل در راهرو، پاگرد و لابی ممنوع است؟

در تبصره ماده ۳، علاوه بر حیوانات، گذاشتن
هر نوع وسایل و اشیای دیگر
در قسمت‌های مشترک نیز ممنوع اعلام شده است. این ممنوعیت صرفاً یک سخت‌گیری بی‌دلیل نیست و پشت آن چند دلیل مهم قرار دارد:

۱. ایمنی و خروج اضطراری

در زمان حوادثی مانند آتش‌سوزی یا زلزله، راهروها و پله‌ها باید کاملاً باز و بدون مانع باشند تا ساکنان بتوانند به‌سرعت از ساختمان خارج شوند.
هر نوع وسیله اضافی در مسیر خروج، می‌تواند جان افراد را در معرض خطر قرار دهد.

۲. حفظ نظم و زیبایی ساختمان

راهرو پر از کفش، کارتن، گلدان‌های بزرگ، دوچرخه یا وسایل اسباب‌کشی، چهره ساختمان را نامرتب و آزاردهنده می‌کند و حتی می‌تواند روی
ارزش ملک
هم اثر منفی بگذارد.

۳. مسئولیت حقوقی در صورت بروز حادثه

اگر وسیله‌ای که در مشاعات گذاشته‌اید باعث زمین خوردن، آسیب دیدن یا خسارت به فردی شود، احتمال دارد در برابر او
مسئولیت مدنی و حتی کیفری
داشته باشید. به همین دلیل، خالی نگه داشتن مشاعات از وسایل اضافی، هم به نفع خودتان است و هم سایر ساکنان و بخشی از مدیریت صحیح
استفاده از مشاعات ساختمان
محسوب می‌شود.

نکته پنجم – اگر مشاعات در مجاورت یک واحد باشد، مالک آن واحد حقی دارد؟

گاهی در ساختمان‌ها این تصور به وجود می‌آید که چون مثلاً
یک واحد به پشت‌بام نزدیک‌تر است یا تنها راه دسترسی به بام از داخل آن واحد می‌گذرد،
پس آن قسمت به‌نوعی «مال همان واحد» است.

اما از نظر حقوقی، تا زمانی که در
سند رسمی، صورت‌مجلس تفکیکی یا توافق‌نامه معتبر
قید نشده باشد که آن قسمت به‌طور اختصاصی متعلق به یک واحد خاص است، همچنان
مشاع
محسوب می‌شود و همه مالکان در آن سهیم‌اند.

بنابراین:

• مجردِ نزدیکی فیزیکی یک قسمت به واحد شما، حق اختصاصی برایتان ایجاد نمی‌کند.
• امکان طرح ادعای «این قسمت عملاً در اختیار من است» از نظر حقوقی بسیار ضعیف است.
• سایر مالکان می‌توانند نسبت به هر نوع استفاده انحصاری از مشاعات اعتراض کنند.

نکته ششم – نقش آیین‌نامه داخلی و صورت‌جلسات ساختمان در استفاده از مشاعات

بسیاری از مجتمع‌های مسکونی – مخصوصاً در شهرهای رو به رشد و مناطق توریستی مثل قشم – علاوه بر قوانین کلی، دارای
آیین‌نامه داخلی و صورت‌جلسات مجمع عمومی
هستند که در آن‌ها درباره نحوه استفاده از مشاعات، ساعت سکوت، نحوه استفاده از پارکینگ مهمان، شرایط نگهداری حیوانات و موارد مشابه تصمیم‌گیری شده است.

چند نکته مهم در این زمینه:

• مصوبات داخلی نباید با قوانین بالادستی مثل قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن در تعارض باشند.
• برای مثال، اگر در آیین‌نامه داخلی نوشته شده باشد «نگهداری حیوان در لابی با رضایت مدیر مجاز است»،
  چنین بندی به دلیل مغایرت با تبصره ماده ۳، از نظر حقوقی محل ایراد خواهد بود.
• در مقابل، مجمع عمومی می‌تواند محدودیت‌های بیشتری نسبت به قانون وضع کند؛
  مانند ممنوعیت کامل نگهداری هر نوع حیوان در واحدها، مشروط بر این‌که حقوق اساسی مالکیت نقض نشود و این ممنوعیت متعارف و قابل دفاع باشد.

به همین دلیل، اگر قصد خرید، اجاره یا سرمایه‌گذاری در یک مجتمع دارید، توصیه می‌شود
قبل از امضای قرارداد، آیین‌نامه داخلی و صورت‌جلسات مهم ساختمان را مطالعه کنید
تا در آینده با اختلافات غیرمنتظره روبه‌رو نشوید و از همان ابتدا با قواعد صحیح
استفاده از مشاعات ساختمان
آشنا باشید.

نکته هفتم – در صورت تخلف همسایه در استفاده از مشاعات چه باید کرد؟

اگر یکی از ساکنان، از مشاعات برخلاف قانون استفاده می‌کند – مثلاً پشت‌بام را برای خود حصارکشی کرده،در راهرو حیوان نگه می‌دارد یا راه‌پله را به انبار شخصی تبدیل کرده – می‌توانید از مسیرهای زیر استفاده کنید:

۱. تذکر دوستانه و گفت‌وگو

قدم اول همیشه بهتر است یکگفت‌وگوی محترمانه و دوستانهباشد. بسیاری از افراد از جزئیات قانونی بی‌خبرند و با یک توضیح ساده، حاضر به اصلاح رفتار خود هستند.

۲. اطلاع به مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان

اگر تذکر دوستانه نتیجه نداد، موضوع را به مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیرهاطلاع دهید تا از طرف مدیریت، تذکر رسمی داده شود. مدیر ساختمان مسئول حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک است و معمولاً در آیین‌نامه داخلی، اختیارات مشخصی در این زمینه دارد.

۳. ارسال اظهارنامه رسمی

در صورت تداوم تخلف، می‌توان از طریق ارسالاظهارنامه رسمیاز شخص متخلف خواست تا از تصرف و استفاده غیرمجاز از مشاعات دست بردارد. این کار، زمینه حقوقی برای پیگیری قضایی بعدی را نیز فراهم می‌کند.

۴. طرح دعوا در مراجع قضایی

آخرین مرحله، در صورت بی‌توجهی به تذکرات قبلی، مراجعه بهشورای حل اختلاف یا دادگاه صالحاست. در این حالت، معمولاً از عناوینی مثل «رفع مزاحمت» یا «رفع ممانعت از حق نسبت به مشاعات» استفاده می‌شود و استناد اصلی هم قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن خواهد بود.

چند سؤال متداول درباره استفاده از مشاعات و حیوانات خانگی

آیا با رضایت همه ساکنان می‌توان حیوان را در حیاط مشاع نگه داشت؟

از نظر عملی ممکن است ساکنان یک ساختمان با هم توافق کنند؛ اما از نظر حقوقی، چون تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی نگهداری حیوان در مشاعات را ممنوع کرده است،
این نوع توافق همیشه با ریسک همراه است و ممکن است بعدها توسط یکی از مالکین مورد اعتراض قرار بگیرد.

آیا می‌توان پشت‌بام را به‌طور اختصاصی به یک واحد واگذار کرد؟

در حالت عادی پشت‌بام جزو مشاعات است. تنها در صورتی که در اسناد رسمی، صورت‌مجلس تفکیکی یا توافق‌نامه ثبت‌شده به‌طور واضح قید شود که پشت‌بام در اختیار یک واحد خاص است، وضعیت می‌تواند متفاوت باشد. در غیر این صورت، هیچ واحدی حق انحصاری بر پشت‌بام ندارد.

آیا گذاشتن چند گلدان کوچک در پاگرد هم ممنوع است؟

قانون به‌طور کلی گذاشتن «هر نوع اشیای دیگر» را در قسمت‌های مشترک ممنوع کرده است؛اما در عمل، بسیاری از ساختمان‌ها برای چند گلدان کوچک و غیرمزاحم سخت‌گیری نمی‌کنند. با این حال، اگر این موضوع باعث سد معبر، مزاحمت یا اختلاف با سایر ساکنان شود، مدیر ساختمان می‌تواند درخواست جمع‌آوری آن‌ها را مطرح کند.

جمع‌بندی – استفاده از مشاعات ساختمان، خط قرمز قانونی

همان‌طور که دیدیم، مشاعات ساختمان فقط یک مفهوم عرفی یا توافقی نیست، بلکه مبنای قانونی مشخصی دارد و قانون‌گذار برای جلوگیری از هرج‌ومرج و اختلاف، برای آن قواعد روشنی تعیین کرده است.

به‌طور خلاصه:

• مشاعات، ملک مشاع همه مالکان است و حق انحصاری بر آن قابل ایجاد نیست.
• گذاشتن وسایل مختلف و نگهداری حیوانات در مشاعات طبق تبصره ماده ۳ ممنوع است.
• نزدیکی فیزیکی یک قسمت به واحد شما، به‌تنهایی حق اختصاصی ایجاد نمی‌کند.
• در صورت بروز تخلف، ابتدا گفت‌وگوی محترمانه و سپس مسیر قانونی پیشنهاد می‌شود.

اگر در آپارتمان‌های جزیره قشم یا شهرهای دیگر زندگی می‌کنید، آشنایی با این مقررات کمک می‌کند از بسیاری از اختلافات همسایگی، مشکلات حقوقی و تنش‌های بی‌مورد
جلوگیری کنید و با آرامش بیشتری در ساختمان سکونت داشته باشید. رعایت اصول صحیح استفاده از مشاعات ساختماننقش مهمی در این آرامش دارد.

مشاوره تخصصی خرید و فروش ملک در قشم با املاک پارسینا

اگر در فکر خرید، فروش، رهن یا اجاره ملک در جزیره قشم هستید و می‌خواهید در کنار انتخاب واحد مناسب،قوانین مرتبط با آپارتمان‌نشینی و مشاعات را هم بهتر بشناسید، می‌توانید روی راهنمایی املاک پارسینا حساب کنید.

تیم حرفه‌ای املاک پارسینا با تجربه فعالیت در بازار املاک قشم، آماده است تا در تمام مراحل انتخاب، بازدید، مذاکره و عقد قرارداد در کنار شما باشد.
برای دریافت مشاوره تخصصی و مشاهده فایل‌های به‌روز، کافی است از طریق صفحه تماس با ما در سایت، یا شماره‌های درج‌شده در همان صفحه، با املاک پارسینا در ارتباط باشید.