تنظیم سند رسمی معاملات | معاملات قدیمی چه می‌شود؟(قشم)

تنظیم سند رسمی معاملات؛ ساده و قابل‌فهم برای همه

اگر معامله‌ات قدیمی است یا تازه انجام شده، این راهنما کمک می‌کند سریع بفهمی «برای تنظیم سند رسمی معاملات» چه باید بکنی.
نگران اصطلاحات حقوقی نباش—همه‌چیز را با مثال و قدم‌های عملی گفته‌ایم.

فهرست مطالب

چرا اصلاً «تنظیم سند رسمی معاملات» مهم است؟

فرق معاملهٔ «قبل از قانون جدید» با «بعد از قانون جدید»

اگر معامله‌ام قبل از قانون جدید بوده، الان چه کنم؟

اگر معامله‌ام بعد از قانون جدید باشد، مسیر چیست؟

سند تفکیکی/حدنگار بعد از قانون جدید صادر شده؛ حالا تکلیف چیست؟

مدارک لازم برای موفقیت در دادگاه/دفترخانه

اشتباهات رایج که وقت و پول‌تان را می‌گیرد

سؤالات متداول (FAQ)

جمع‌بندی و مسیر اقدام سریع در قشم

چرا اصلاً «تنظیم سند رسمی معاملات» مهم است؟

سند رسمی یعنی هرچه خریده‌اید، به اسم شما در ثبت ثبت شود.

بدون سند رسمی، در فروش مجدد، گرفتن وام، یا حتی در اختلافات کوچک، دردسر دارید.

قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» می‌خواهد همه چیز شفاف باشد و ثبت در دفترخانه و سامانه‌های مربوطه انجام شود. متن قانون در تارنمای رسمی مرکز پژوهش‌های مجلس منتشر شده است.

فرق معاملهٔ «قبل از قانون جدید» با «بعد از قانون جدید»

بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون جدید (طبق متن قانون: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰)، اگر معامله‌ای از مسیر رسمی و ثبت در سامانه نگذشته باشد، بخشی از دعاوی مربوط به آن اصلاً قابل استماع نیست؛ یعنی دادگاه خیلی از درخواست‌ها را از شما نمی‌پذیرد.
پایگاه خبری اختبار

اما برای معاملات قبل از لازم‌الاجرا، قاعده فرق می‌کند: اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۴/۶۵ (۱۴۰۴/۰۴/۱۱) گفته این قانون عطف بماسبق نمی‌شود؛ یعنی معامله‌های قدیمی از قطار قانون جدید جا نمی‌مانند و می‌شود بر اساس قواعد قبلی پیگیری کرد.

ترجمهٔ ساده: اگر معامله‌تان قدیمی است، می‌توانید برای تنظیم سند رسمی معاملات از مسیر تعهدات قبلی اقدام کنید؛ اگر جدید است، باید از مسیر ثبت رسمی در دفترخانه و سامانه بروید، وگرنه اساس دعوا به مشکل می‌خورد. متن کامل قانون هم در سایت‌های رسمی موجود است.

اگر معامله‌ام قبل از قانون جدید بوده، الان چه کنم؟

سناریوی پرتکرار: خرید آپارتمان سال قبل انجام شده، الآن «سند تفکیکی» آمده اما فروشنده همکاری نمی‌کند.
در این حالت، همچنان می‌توانید برای تنظیم سند رسمی معاملات اقدام کنید، اما بر پایهٔ تعهدات قبلی:

قدم‌ها:

مدارک معاملهٔ قبلی را مرتب کنید: مبایعه‌نامه/قولنامه، رسیدهای پرداخت، پیام‌های تایید، هر مدرکی که انجام معامله را ثابت کند.

اظهارنامه بدهید و از فروشنده بخواهید در دفترخانه حاضر شود و سند را منتقل کند.

اگر بی‌نتیجه بود، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی/الزام به اجرای تعهد/الزام به تملیک بدهید.

قاضی پس از بررسی مدارک و احراز صحت معامله، فروشنده را ملزم می‌کند به انتقال رسمی سند. اگر باز هم امتناع کرد، بر اساس حکم دادگاه مرجع ثبت می‌تواند انتقال را انجام دهد. این مسیر با روح نظریهٔ ۷/۱۴۰۴/۶۵ سازگار است.

چرا شدنی است؟
چون قانون جدید گفته ضمانت اجراهای سختش برای معاملات «پس از لازم‌الاجرا» است؛ معاملات قدیمی همچنان از مسیر حقوقی سابق قابل پیگیری‌اند. (توجه: هر پرونده جزئیات خود را دارد؛ این یک راهنمای عمومی است.)

اگر معامله‌ام بعد از قانون جدید باشد، مسیر چیست؟

اینجا باید حتماً از مسیر رسمی بروید: دفترخانه + ثبت در سامانه. طبق ماده ۱ قانون، بعد از موعد مقرر، دعاوی مرتبط با معاملات ثبت‌نشده (مثل الزام به تنظیم سند رسمی معاملات، اثبات معامله و…) قابل استماع نیست. یعنی اگر بدون ثبت رسمی جلو بروید، درِ بسیاری از دعاوی به روی شما بسته است. متن ماده ۱ به‌روشنی این موضوع را می‌گوید.

نتیجهٔ عملی:

قرارداد اولیه را در دفترخانه ببرید.

مشخصات ملک و طرفین باید در سامانه‌های رسمی وارد شود.

هر پرداخت سنگین یا تعهد زمانی را به تنظیم سند رسمی گره بزنید تا اگر طرف مقابل کوتاهی کرد، دست‌تان باز باشد.

سند تفکیکی/حدنگار بعد از قانون جدید صادر شده؛ حالا تکلیف چیست؟

گاهی معامله قدیمی است، اما سند تفکیکی (سند سبز/حدنگار) بعد از قانون جدید صادر می‌شود. برداشت ساده از نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۴/۶۵ این است که معیار، زمان معامله است؛ نه زمان صدور سند تفکیکی. پس اگر خرید شما قبل از قانون بوده، هنوز هم می‌توانید از مسیر تعهدات سابق برای تنظیم سند رسمی معاملات استفاده کنید، حتی اگر سند تفکیکی بعداً آمده باشد. (منطق نظریه: قانون جدید به عقب برنمی‌گردد.)

مدارک لازم برای موفقیت در دادگاه/دفترخانه

قولنامه/مبایعه‌نامه با امضاهای طرفین

رسیدهای پرداخت (کارت‌به‌کارت، واریز بانکی، چک و…)

شواهد تکمیلی: تحویل کلید، صورتجلسه تحویل، پیامک/واتس‌اپ، شهود معتبر

استعلام‌ها: آخرین وضعیت ثبتی ملک، صدور سند تفکیکی، بدهی‌ها و بازداشت‌ها

حضور در دفترخانه در تاریخ مشخص (یا ارائهٔ عدم‌حضور طرف مقابل)

حتی اگر بخشی از مدارک را ندارید، باز هم منظم‌سازی شواهد می‌تواند راه را برای تنظیم سند رسمی معاملات باز کند.

اشتباهات رایج که وقت و پول‌تان را می‌گیرد

«قولنامه داریم، پس لازم نیست دفترخانه برویم!» → بعد از قانون جدید این تصور اشتباه است و ممکن است دعوا اصلاً پذیرفته نشود.
پایگاه خبری اختبار

«سند تفکیکی که آمد، خودبه‌خود به نام ما می‌شود.» → خیر؛ انتقال رسمی باید انجام شود.

«فقط رسید وجه کافی است.» → رسید مهم است، اما بهتر است همهٔ مدارک را کامل کنید.

«فروشنده امروز نمی‌آید؛ فردا می‌آید.» → تاریخ دقیق در دفترخانه تعیین و اظهارنامه ارسال کنید.

سؤالات متداول (FAQ)

۱) معامله‌ام قبل از قانون جدید بوده؛ می‌توانم الزام به تنظیم سند رسمی معاملات را بخواهم؟
بله، بر پایهٔ قواعد قبلی و نظریهٔ مشورتی ۷/۱۴۰۴/۶۵، قانون جدید به گذشته برنمی‌گردد. پس می‌توانید از مسیر الزام به اجرای تعهد/تملیک/تنظیم سند اقدام کنید.

۲) معامله‌ام بعد از لازم‌الاجرا بوده اما در دفترخانه ثبت نشده؛ راهی هست؟
طبق ماده ۱ قانون، بعد از موعد مقرر اگر معامله در سامانه و دفترخانه ثبت نشود، بخش زیادی از دعاوی قابل استماع نیست. باید از ابتدا مسیر رسمی را بروید.

۳) سند تفکیکی بعد از قانون جدید صادر شده ولی معامله‌ام قدیمی است؛ چه کنم؟
معیار زمان معامله است. اگر قدیمی بوده، می‌توانید بر پایهٔ تعهدات سابق برای تنظیم سند رسمی معاملات اقدام کنید.

۴) لازم‌الاجرا دقیقاً چه زمانی است؟
متن قانون گفته: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰. پس نقطهٔ شروع سخت‌گیری‌ها به فعال‌شدن سامانه و گذشت آن یک سال گره خورده است.

۵) برای قشم شرایط فرق می‌کند؟
قواعد، ملی است؛ اما برای سرعت کار، بهتر است از دفاتر اسناد رسمی محلی و کارشناس‌های مطلع از رویهٔ منطقه کمک بگیرید.

جمع‌بندی و مسیر اقدام سریع در قشم

اگر معامله‌تان قدیمی است: مسیر قدیمیِ الزام به اجرای تعهد/تنظیم سند باز است.

اگر معامله‌تان جدید است: از روز اول کار را دفترخانه‌ای و سامانه‌ای جلو ببرید.

در هر دو حالت، مدارک و زمان‌بندی را جدی بگیرید؛ این کار تنظیم سند رسمی معاملات را کوتاه و کم‌هزینه می‌کند.

برای مشاهدهٔ فایل‌ها و آگهی‌ها و نیز مشاوره درباره خرید و فروش ملک در قشم همین حالا وارد املاک پارسینا
شوید.